不動産売却について

仲介と買取の違い

手持ちの不動産を売却したいと考えた時、一般的には「仲介」と「買取」どちらかの方法を選ぶことになります。不動産を売るという点では同じですが、それぞれに特徴が異なり、メリット・デメリットがあります。

仲介とは

売主と買主の間に不動産会社が入って行う方法のことです。間に不動産会社が入ることで、広く買主を探すことができ、不動産売買に関する様々な手続きを円滑に進めることができます。ほとんどの方は一生に何度も不動産取引をすることはないため、専門的な知識やノウハウを持たず、時には予想出来ないトラブルやリスクを背負う事にも考えられます。不動産会社に仲介を依頼することで専門的なアドバイスを受けながら正しくリスクを把握する事で安心安全な取引が目指せます。

買取とは

不動産会社が直接買主となり買い取る方法です。こちらも難しいことは分からなくても、不動産会社に殆どの手続き等を任せることが可能です。また、仲介では、買主を探す必要がありましたが、不動産会社が買主となることで、より短期間での売却が可能となります。売却を急いでいる方にはピッタリの方法ですが、買い取った不動産会社は再販目的で購入しますので、その分、買取価格が低くなることが一般的です。

売却期間を比べた場合、仲介には「広告・販売活動」が重要なため、買主が見つかるまでの期間として通常3ヵ月、長い場合で一年もしくはそれ以上かかってしまうこともあります。また買主が見つかった後も、実際に残金決済・引渡しになるまでは、通常1~2ヵ月が必要となります。 買取の場合は、不動産会社とのやりとりだけとなりますので、売主の希望に合わせた売却スケジュールで進めることができます。

仲介にするか買取にするかは、売主の希望次第ですが、

・できるだけ早く現金化したい場合は「買取」
・売却スケジュールに余裕がある場合は「仲介」

を目安とするとよいでしょう。

※但し、不動産は全ての物件が唯一無二の存在であり特徴も御座いますので様々な角度からの検証が必要です。

個々で考え過ぎず、まずはお気軽にご連絡ください。

競売、任売、一般って何?

不動産の売却では、住宅ローンの支払い状況に問題のない場合は、一般売却が行われます。 一方、住宅ローンを払うことができない状況で、不動産を売却してローンの返済を行う場合は、「競売」や「任売」を行うことになります。

競売とは

「競売にかけられた…」という話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか?競売とは、ローンの返済が困難になった場合に金融機関(債権者)によって強制的に売却され、残債に充てられることです。任売は、裁判所によって認められている債権者の権利なのです。

任売とは

任売とは、任意売却のことで、簡単にいうと競売の一歩手前の段階です。表向きは一般売却とほとんど変わりません。 競売・任売の状況まで陥ってしまう事はあまり好ましい状況ではないですが、何れにせよ競売・任売での売却額はまずローン返済に充てられます。ただし、任売の場合のみ税金や売却額でも足りない資金についても話し合い次第で様々な回避方法や解決方法ができるケースもあります。

住宅ローンの返済でお困りでしたら、なるべく早くご相談ください。

空き家にしてから VS 住みながら

今、住んでいる家を売りたいけれど、タイミングが分からないとお困りではありませんか?

不動産を売却する際、まずは空き家にするべきなのか?住みながらでも売却することは可能なのか分からないことも多いと思いますが、基本的には、空き家にしてから家を売る方が売れやすいと言われています。

しかし、空き家にするとなると新しい家と現在の家の二重でコストがかかるため、できるだけ住みながら売りたいという方も多いです。

そこで、空き家にしてから売る場合と住みながら売る場合の、メリット・デメリットをお伝えいたします。

空き家にしてからの場合

空き家にしておくと、購入希望者にとって「すぐにも住める物件」と意識されやすく、新しい住処として家具やインテリアの配置を考え、夢を膨らませやすくなります。

すでに住んでいないので、内覧のスケジュールを立てやすく、売り手の立ち合い無しで、仲介業者に鍵を渡しておくだけでも問題ありません。

ただし、空き家にするということは、新しい家に住んでいるということなので、新居のローンや家賃が必要であり、売り出し中の家の管理費等も必要になるため、いろいろとコストがかかります。

住みながらの場合

住みながらの場合は、新居にかかる費用を払う必要がないため、コストを安く抑えることができます。

ただし、内覧希望者に現在住んでいる状況の部屋を見せることになるため、スケジュール調整がむずかしい場合があります。また、目につくところをいくら片付けても、生活感がどうしても出てしまうため、かなり気を付ける必要があります。

とにかくイメージを良くするために、整理整頓や掃除はもちろん、できるだけ部屋を明るく見せる工夫も必要です。どんな物件なら購入したいと思われるのかを知るため、モデルハウスを見学するとよいでしょう。その際は、こだわりの強いインテリアにするのではなく、色や柄を統一し、シンプルで生活感のないスタイルを選ぶと多くの人に受け入れられやすくなります。

また、住みながらの場合は、同時進行で新居探しもしなくてはいけません。売れた時のことを考え、しっかりとスケジュール管理をすることが明暗を分けることになります。

解体してから VS 解体せずに

土地付き戸建ての売却時には、古家をそのままにしておくか解体すべきか、どちらが得なのか迷うこともあるでしょう。

どちらの場合もメリット・デメリットがあり、価格だけでなく税金にも影響があります。

解体してから売る場合

解体して更地にしてから売る場合、当然建物の瑕疵に関するトラブルを避けることもできるため、責任を負う割合を減少することが出来ます。

ただし、解体費用を持つ必要があるためコストがかかります。

また、建物による軽減処置が受けられなくなる為、土地による翌年の固定資産税額は増額してしまう可能性が高いです。

解体せずに売る場合

解体費用がかかりません。家を解体する費用は坪単価3万円程が相場であり、50坪なら150万円と高額になります。この費用を負担する必要がないことは大きなメリットといえます。

また古家がある方が、更地の状態よりも家を建てた時のイメージ(眺めや日当たりなど)が湧きやすいということから、古家付きを希望される買主もいます。ただし、古家の見た目によってはイメージが悪くなる可能性もあります。

固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられるため、早期に売却できない場合も負担が少ないです。

解体をするかしないかは、家を売る時に何に重きを置くかで異なります。

・コストを最小限に抑えたい場合には、解体はせずに
・トラブルを心配することなく速やかに売りたい場合は、解体してから

このことを基本に売却方法を決定するとよいでしょう。

リフォームしてから VS リフォームせずに

少しでも手持ちの不動産を高く売るためには、リフォームしてから売るべきか、もしくはリフォームせずに売るべきか、どちらが有利でしょうか?

「もちろんリフォームをした方が売れる!」と思われるかもしれませんが、実はそうでもない場合も多いです。

リフォームをすればキレイにはなりますが、当然費用がかかります。その分を販売価格に上乗せすればいいだけの話…という簡単なものではありません。

不動産の査定額を左右する項目の中に築年数も重要な要素の一つです。築年数が経過している物件は、リフォームをしたからといって掛けた分の値段分、販売価格が比例して上昇してくれるとは限りません。

また、最近では、できるだけ安く購入し、自分達の好きなようにリノベーションをすることを希望する人も増えています。その場合、中途半端に売主の趣味でリフォームされた物件は値段が高いだけになってしまうので、避けられる傾向になるケースも少なくありません。

リフォームをする場合のポイントは、「とにかくやり過ぎないこと」です。

リフォームをした分、元が取れるわけではないので、印象アップのためにできる必要最低限の部分に留めておきましょう。例えば、破れたふすまを直す、傷ついた床を修繕する、ささくれた畳を取り替えるなどです。また、水回りが汚いと印象が悪くなるので、キレイに掃除をし、汚れた鏡を取り替える、カランを新しくする、シャワーを取り替えるレベルでも、印象はずいぶんとよくなります。

リフォームをする場合は、あくまでも最低限に留めておくことが、売主にとっても買主にとってもベターでしょう。

賃貸に出す VS 売却する

所有する不動産を賃貸に出すか売却するかで悩む時としては、

・転勤が決まり、いつ戻ってくるのかはっきりしない
・不動産を相続した
・投資用の不動産を持っている

の3つのパターンが多いです。

所有する不動産の広さや間取り、立地条件によって賃貸・売却のどちらが有利かは異なりますが、考えられるメリット・デメリットをご紹介します。

賃貸に出す場合

一番のメリットは不労所得が得られることです。働かなくても収入が得られるので、将来のための投資として不動産を所有する方も少なくありません。ただし、不動産を所有していると多くの経費がかかります。マンションであれば管理費、修繕維持積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理会社への費用、給湯器の交換などのリフォーム費用があり、そこにローンがある場合は当然ローンの支払いも必要となります。これらを賄える家賃である場合のみ、不労所得が得られることになります。

まとめると、

・不労所得が得られる(ただし、様々な経費が発生することを忘れずに)
・ローンの金利が不利になる場合や一括返済を求められる場合がある
・家賃収入は経費として多くの項目を計上できる(管理費や保険料など)
・入居者が常にいるとは限らない

ということになります。

売却する場合

売却する場合の一番のメリットは、まとまったお金が手に入ることです。売却益にかかる税金に関しても、3,000万円の特別控除があるため、3,000万円を上回った金額部分にのみ税金が必要となります。

当然、売却すると自身の所有物ではなくなるため、修繕積立費や管理費などのランニングコストはかからず、入居者で煩わされることもありません。

ただし、中古不動産の場合、買手よりも借り手の方が早く見つかることが多いです。

まとめると、

・まとまった売却益が得られる(税金の優遇措置あり)
・ランニングコストがかからない
・入居者リスクがない
・いつ売れるか分からない

ということがあります。

賃貸か売却かは個人の事情や不動産の状態によって異なります。
まずは専門家に相談し、どちらの場合もシミュレーションしてみるとよいでしょう。

住宅ローンの残りがある方

様々な事情で、住んでいる住宅を手放さないといけないということがあります。不動産を売ることでローンが全額返済できれば問題はないのですが、ローン残債が発生する場合はどうなるのでしょうか?

ローンが残ってしまう金額でしか売却が出来ない場合、足りない部分を預貯金で賄うことができれば、何の問題もありません。

預貯金をプラスしてもローン残債が残ってしまう場合、抵当権(お金を貸した人がお金を借りた人に対して行使できる権利)の抹消ができず、不動産の名義が変えられないため、売却ができなくなります。

それでも売る必要がある場合は、任意売却か買い替えローンを選ぶことになります。 ただし、どちらの場合も基本的にはローン返済が免除になるわけではなく(交渉の余地はありますが)、多額のローン残債を背負う可能性があります。

これらの状況を避けるには、いかに高く売却できるかが重要となります。 信頼のおける不動産会社にローン残債を打ち明け、プロ目線で相談にのってもらいましょう。

ポイントをまとめると、

・ローン残債がある場合は、安易に売却を考えない
・できるだけ高い金額で売る
・どうしてもローン残債が残りそうな場合は任意売却や借り換えローンを考える

ということになります。

任意売却については不動産会社によって得手不得手があります。依頼をする可能性がある場合は、任意売却の実績についても確認しておきましょう。

一般的な売却の流れ

不動産を売ることは、多くの人にとってそう経験するものではありません。後悔することのないように、大きな流れを知っておきましょう。

step1:相場を知る

不動産の売却を考えたなら、まずは相場を知ることから始めましょう。同地域で同じような間取りの物件を参考にするとよいでしょう。一定の相場知識を身に付けることは価格設定の際に役立ちます。

step2:不動産会社を選び査定を依頼する

不動産の売却を成功させるには、経験豊富な不動産会社(担当者)にかかっています。専門家による的確なアドバイスを受けられるところを選びましょう。

プロの目で査定をしてもらい、話し合いの上売り出し価格を決定します。この時、いくつかの不動産会社に査定を依頼し、多くの意見を聞くのもよいでしょう。

step3:不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社が1社の場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約を、複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介契約を結びます。

step4:売り出し開始

様々な売却活動により購入希望者を探します。 週末などに内覧希望者の訪問も予想されるため、キレイに掃除しておきましょう。

step5:購入希望者と交渉、売買契約へ

購入希望者が現れたら、価格や引渡し等の売却条件を交渉し、調整します。合意に至った場合は、売買契約を結びます。この時、一般的に手付金として物件価格の10~20%程度を受け取ることになります。

step6:決済引渡し

ローン残債がある場合は完済し、抵当権抹消、所有権の移転等を行います。残金の受領と同時に鍵を引渡し、売却手続き完了となります。

一般的な売却にかかる費用

不動産の売却益は全て手元に残るお金ではありません。いろいろなコストがかかるため、知らないままではうっかり赤字になることも。ここでは必要な費用についてご紹介します。

仲介手数料

不動産の売買をする時は、たいていの場合不動産会社に仲介を依頼します。仲介手数料には「(売却額×3%+6万円)+ 消費税 」という上限が定められています。

印紙税

不動産売買契約書には印紙代が必要です。(特例適用時)

例)
・500~1,000万円以下:5,000円
・1,000~5,000万円以下:10,000円
・5,000~1億円以下:30,000円
となっています。

抵当権抹消登記費用

ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用であり、司法書士に依頼する場合の相場として5,000円~2万円といわれています。

その他、ローン一括返済に関する手数料や、引越し費用なども必要となります。

また、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税なども必要となり、特別控除の申請もあるので、確定申告は必ず行いましょう。

測量費

土地や戸建等の売却には測量し境界を確定させなければならないケースでの取引がほとんどです。費用につきましては土地の大きさ等や周りの土地所有者の数でも上下します。 まずはご相談ください。

解体費

お気軽にご相談ください。

不動産譲渡所得税

顧問税理士を付けておりますので、お気軽にご相談ください。

まとめ

色々と記載いたしましたが、不動産売却は常に唯一無二の存在でもあり、かつ更に売却される方の状況でも価格設定の導き方からアドバイスの内容など全てが異なります。 熊本総合不動産では豊富な知識と経験を有したものしか売却のお手伝いを行わない理由はそこにあります。また、様々な専門家の意見も必要な場合がありますので、弊社では弁護士、税理士、司法書士、家屋調査士、社労士など提携もしくは顧問先の士業にも徹底した拘りを持っております。 まずは、お気軽にご相談ください。

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